[06] - Cobrança de 30% pela rescisão contratual - Praxe das construtoras.

Olá..Hoje li essa reportagem e achei interessante compartilhar. 

"Construtora terá de indenizar compradora por atraso na entrega de imóvel, danos morais e não poderá reter valor abusivo", ou seja, 'aqueles' 30% de multa que as construtoras cobram na rescisão contratual'.

05/08/2014 - 15:39 | Fonte: TJGO

Construtora que não entregou imóvel na data correta terá de indenizar compradora.

Por unanimidade de votos, a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) negou recurso interposto pela I.P.W.S. Ltda em ação de rescisão contratual ajuizada por L.J.P.F. A empresa terá de restituir as parcelas pagas pela compradora, rescindir o contrato e pagar indenização por danos morais em R$10 mil. A relatoria do processo foi do desembargador Gilberto Marques Filho. 

Consta dos autos que a compradora adquiriu um imóvel por meio da construtora, contudo, a entrega não ocorreu no prazo estipulado. Insatisfeita, interpôs recurso pleiteando a rescisão do contrato e indenização por danos morais. Em primeiro grau, a construtora foi condenada a rescindir o contrato e indenizar a mulher em R$ 10 mil. A empresa interpôs recurso alegando que possui o direito de reter 30% das parcelas pagas pela compradora, em razão de multa prevista no contrato e que não ficaram comprovados os danos morais. 

Gilberto Marques ressaltou que não há se falar em retenção de valores no percentual previsto no contrato e ponderou que a não entrega do imóvel no prazo, possui o condão de acarretar dano apto a ser reparado de forma pecuniária pela construtora inadimplente. O desembargador observou que a falha na entrega do imóvel na data prevista frustra a expectativa do consumidor em usufruir o imóvel. Diante disso considerou que,"sem dúvidas os danos causados à compradora extrapolam os limites do mero dissabor ou do aborrecimento diário". O magistrado pontuou ainda que os argumentos apresentados pela construtora não foram considerados a modificarem a decisão.

A ementa recebeu a seguinte redação: "Agravo regimental em Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual cumulada com devolução de valores cumulada com indenização por danos morais. Código de Defesa do Consumidor. Retenção de valores. Valor da indenização. Ausência de fato novo. 1. As disposições do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se aos contratos de compra e venda de imóveis nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias através de financiamento. 2. Não há falar em retenção de valores no percentual previsto em cláusula contratual se não ocorridas as hipóteses nela previstas. 3. A não entrega de imóvel no prazo consignado no contrato tem o condão de acarretar dano apto a ser reparado pecuniariamente pela construtora inadimplente. 4. Para o arbitramento da indenização por danos extrapatrimoniais, mister observar, dentre outros parâmetros, os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de modo a evitar o enriquecimento injustificado do credor da verba indenizatória, bem assim a teoria do desestímulo. 5. Ausentes argumentos novos que demonstrem o desacerto dos fundamentos utilizados na decisão recorrida, nega-se provimento ao recurso de Agravo Regimental. Recurso conhecido e desprovido." (Texto: Brunna Ferro - estagiária do Centro de Comunicação Social do TJGO)

Texto/Fonte:http://ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=visualiza_noticia&id_caderno=20&id_noticia=119543 com alterações (retiradas de nomes da construtora e compradora).

[05] - Engenharia Legal - Entrega de imóveis com área menor - ação quanti minoris

Olá, 
Nesse post abordo mais um tema que está em ebulição, a entrega de imóveis com metragem "a menor". Muitos novos proprietários se espantam quando tem o conhecimento da real metragem do seu imóvel e em sua maioria são informados pelo condomínio ou pela própria construtora que existe uma tolerância de 5% da área, o que não é verdade. Pois bem:

A partir do CDC(1990), se a construtora anunciar que a unidade vendida tem, por exemplo 150 metros quadrados, deverá cumprir exatamente o que foi pactuado. 

Pequeno parênteses: "Antes do CDC havia margem de erro de 5% sobre a área do imóvel negociada, sob o argumento de que na venda de apartamentos presumia-se ser feita mais pela localização do empreendimento e pela qualidade do edifício do que pela área da unidade."

Nos dias atuais o Código de Defesa do Consumidor adota, em seu art.  18, §1º, a teoria da qualidade[iii]. O fornecedor passa a ter o dever de respeitar as confianças legítimas do consumidor. Desse modo, se a Construtora anuncia 150 metros quadrados, deve entregar a unidade com essa medida exata. Se errar para menos, o comprador pode pedir o complemento da área (o que é praticamente impossível num edifício já construído) ou o abatimento pela área que faltou ou ainda requerer o desfazimento do contrato se assim preferir. 

Como sempre gosto de exemplos:

Consideremos um imóvel comprado com área vendida de 150m² e que o novo proprietário, após solicitar laudo do engenheiro, se surpreende com área a menor de 4%, mas quanto valeria esses 4%?

Trabalhando com um valor médio de R$ 6.00,00/m² e levando em consideração que estamos nos referindo a uma diferença de 6m² (4% de 150m²), essa quantidade a menor seria equivalente a R$ 36.000,00

Importante embasar esse post com a informação que a tese de que a Construtora deve entregar a unidade com o valor exato da área anunciada, após o CDC, foi consagrada no Superior Tribunal de Justiça a partir do Recurso Especial 436.853 quando decidiram nesse recurso que:

“A referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel adquiridos na planta regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real não exceda um vigésimo (5%) da extensão total anunciada,devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como por medida , de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato”

Forte abraço a todos e até o próximo post.

[04] - Engenharia Legal - Prazos para reclamar do vícios ou defeitos construtivos.

Uma luz sobre o assunto

Aí está mais um assunto que é muito discutido, principalmente nos dias de hoje que, após o "boom" imobiliário, estão sendo entregues as obras que correram tanto para serem concluídas no prazo.

Para dar subsídio jurídico ao post, segue a transcrição do Caput do Art. 618 do Código Civil de 2002:

"Art. 618 do C. C. de 2002 - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Primeiramente irei levantar três prazos chaves: 

1. O que se refere ao direito à garantia do adquirente do imóvel;

Prazo irredutível de 5 anos, ou seja, pode ser estendido contratualmente mas nunca reduzido. 

 Quanto ao prazo de garantia o que mais me chama a atenção é o fato de durante esse período, iniciado após o habite-se, o adquirente do imóvel tem assegurada a garantia que após constatadas falhas construtivas de solidez e segurança, presume-se a culpa do construtor, independentemente de comprovação de sua culpa, que só poderá se eximir dela provando a culpa de terceiros, o mau uso por parte do comprador, ou eventos imprevisíveis (casos fortuitos ou fenômenos da natureza). 

2. Decairá do direito assegurado?

Prazo de decadência do direito assegurado: 180 dias (seis meses)

Bem, imaginemos que  se dentro do período inicial de  cinco anos, for constatado pelo adquirente um vício ou defeito construtivo (terá um post específico para esclarecer tais definições). Após essa constatação, conta-se o prazo de 180 dias para que o adquirente reclamar judicialmente.

Após esse prazo, o adquirente perde o direito da garantia, tendo a partir daí o ônus da prova, ou seja, não tem mais o direito assegurado da garantia, para o vício ou defeito constatado, (que presume-se a culpa do construtor), sendo assim necessário que o adquirente comprove a culpa do construtor, a partir de perícia efetuada por profissional habilitado. 

3. E até quando posso reclamar? Quando prescreve.

Prazo de prescrição: 10 anos

Antes de  entrar em vigor do Código Civil de 2002, esse prazo era previsto no Código Civil de 1916 como regra geral em seu Art. 177 sendo de 20 anos. No decorrer do tempo, jurisdicionalmente foi adotado esse prazo e reforçado com a Súmula 194 do STJ.

O adquirente do imóvel, ao contrário do que muitos acham, tem o direito de reclamar judicialmente após os cinco anos da garantia, porém dentro do prazo de 10 anos estabelecido no artigo em estudo. A diferença é que entre os primeiros cinco anos (garantia) e os cinco anos posteriores é que neste último a culpa do réu deve ser comprovada, caindo no mesmo caso da decadência do prazo de garantia, ou seja, o ônus da prova cabe ao requerente(autor). Mais uma vez entra em cena a figura do perito, que através de laudo poderá comprovar, ou não, a culpa do construtor.

Finalizo esse Post torcendo para que tenha sido esclarecedor. Esse assunto não se restringe a essas definições nem tampouco a essa minha visão, mesmo baseada em jurisprudências e decisões recentes.

Forte abraço.

[03] - Engenharia de Custos - Desoneração da Folha de Pagamento.

Desmistificando a Desoneração da Folha de Pagamento.

Muito se fala sobre a desoneração da folha de pagamento em obras, mas o que realmente se ganha com a desoneração. O que é essa desoneração na prática?

Instituída pela Lei nº 12.546/2011, a desoneração na folha de pagamento é uma forma de redução de imposto pago pela empresa, reduzindo os encargos sociais. Na prática, o que ocorre é a substituição da alíquota de 20% que se paga a título de contribuição previdenciária (INSS) pelo empregador por uma alíquota de 2% sobre a receita bruta (faturamento) da empresa.

Bem, vamos desmistificar:

Suponha que uma empresa teve faturamento (receita bruta) no mês de Abril/2014 de R$ 800.000,00

E que nesse mesmo mês a folha de pagamento foi de R$ 240.000,00

Com a Desoneração da Folha de Pagamento, a empresa teria um encargo de 2% sobre o Faturamento, ou seja:

R$ 800.000,00 x 2% = R$ 16.000,00

Sem a possibilidade de Desoneração da Folha de Pagamento, a empresa iria pagar 20% sobre a folha, ou seja:

R$ 240.000,00 x 20% = R$ 48.000,00

Agora ficou fácil?

Em breve mostrarei o impacto na tabela de Encargos Sociais para Orçamento de Obras. Esse assunto será mais um tópico que estará presente nesse Blog.

[02] - Engenharia Legal - 180 dias de carência

Prazo de 180 dias para entrega. 

Legal ou Abuso?

Assunto muito relevante e atualmente muito discutido.

Muitos construtores estão "abusando" do prazo de 180 dias para entrega da obra, inclusive programando a entrega de suas obras contando com essa tolerância legal.

Pois bem, as incorporadoras não têm o direito de contar com o atraso de seis meses da obra, essa tolerância é assegurada para casos de força maior como intempéries, atraso de órgãos públicos para regularização ou emissão de certidões, escassez de mão de obra entre outros. Essa carência está prevista na lei de incorporações (Lei nº 4.591).

Dentro do planejamento da obra estão inclusos alguns motivadores de atraso como os feriados, taxa de dias chuvosos e taxa de falta(absenteísmo) de funcionários. Porém hoje o mercado construtor absorveu essa praxe e está repassando aos consumidores de forma errada essa informação.

Como não há consenso quando essa discussão é levantada em debates, algumas ações judicias estão em trâmite, com decisões diversas.

O que se questiona é: Se o consumidor atrasar o pagamento em 1 dia, por qualquer que seja o motivo, ele terá que pagar multa e juros. Então onde está a contrapartida do construtor?

O fato é que, realmente a carência de 180 dias é legal, mas as construtoras não podem utilizá-la como prazo de obra nem como ferramenta de marketing.

Para os consumidores é imprescindível ler com atenção as cláusulas contratuais verificar se na cláusula de tolerância existe uma indenização previamente estabelecida, caso contrário estabelecer essa no contrato antes de assiná-lo.

[01] - SOBRE O BLOG

Apresentação do Blog e do Autor

Este blog tem como o objetivo apresentar e comentar temas referentes à engenharia e suas inúmeras correlações, com ênfase em engenharia de custos, nas avaliações de bens e perícias de interesse de engenheiros e arquitetos. Não obstante, os assuntos relacionados a inovações e tecnologia de materiais, métodos construtivos, orçamento de obras e projetos de engenharia serão levantados nesse blog.

Escrito por Irlan Leonard, engenheiro civil pela UPE/POLI com especialização em Tecnologia e Gestão na Construção de Edifícios na mesma instituição.

Atua em consultoria técnica elaborando pareceres e laudos técnicos, avaliação de imóveis, fiscalização e orçamento de obras, projetos hidrossanitários e de drenagem pluvial.

Em parceria com colegas de profissão, presta serviços de projetos de engenharia como: estrutural e fundações, elétrica de alta e baixa tensão, Prevenção e combate a incêndio, SPDA, dados e voz, controle de acesso etc.

O interesse desse blog é a disseminação e troca de conhecimento nas áreas afins à engenharia. 

Em breve iniciarei as publicações.

Perguntem, comentem, curtam!